Politica reducerii stocului de locuințe din fondul locativ de stat – factor al dezvoltării afacerilor imobiliar-bancare [Enikő Vincze]

Conform datelor primite de la Primărie la o solicitare privind accesul la informații publice, în anul 2014 stocul de locuințe din fondul locativ de stat în municipiul Cluj-Napoca a fost constituit din 174 locuințe construite prin programul Agenției Naționale de Locuințe (ANL), 1368 locuințe sociale și locuințe din fondul locativ de stat, precum și 12 locuințe de necesitate. În perioada 2007-2014 s-au construit 50 de locuințe prin programul ANL, precum și 421 de locuințe sociale. O parte din locuințele din fondul locativ de stat au fost scoase din circuitul locativ prin vânzarea lor (249 locuințe),[1] în timp ce nu a fost vândută nici o locuință construită prin programul ANL;[2] iar o altă parte din fondul locativ de stat (797 de locuințe) a ieșit din stocul de locuințe publice prin retrocedarea fostelor case naționalizate.[3] În această perioadă, administrația publică locală nici pe departe nu a reușit să suplinească totalul ieșirilor din fondul locativ de stat (1046) cu noi construcții de locuințe sociale (421); fără să mai vorbim de acoperirea nevoii de locuințe sociale în rândurile persoanelor/ familiilor cu venituri mici, sau măcar al celora dintre ele care nu au în proprietate privată locuințe nici prin moștenire de la părinții împroprietăriți după 1990, nu au resurse pentru chirie privată sau pentru obținerea unui credit imobiliar și locuiesc în condiții care zi de zi le pune în pericol sănătatea.

Grafică: Dénes Miklósi

infografic 0

Alte date ne arată că în perioada 2001-2009 în Cluj-Napoca s-au retrocedat 2966 imobile.[4] Comparativ cu datele din Recensământul din 2011, numărul de locuințe convenționale aflate în proprietate de stat recenzate în 2011 (1689),[5] față de numărul de locuințe sociale/fond de stat raportat de Primărie în 2014 (1368) s-a redus cu 321 de locuințe. Mai departe, la finalul anului 2015 orașul a ajuns să aibă cele mai scumpe apartamente (1136 euro/mp), în timp ce din fonduri private avea în curs de finalizare aproximativ 1500 de unități locative noi în Cluj-Napoca și Florești.[6] În anul 2014 în oraș s-a realizat un total de 6355 tranzacții imobiliare în valoare totală de 283,9 milioane euro, ceea ce înseamnă la ambele capitole o creștere în jur de 25% față de 2013. Chiar dacă, în ceea ce privește obiectul tranzacționării, cea mai mare creștere a tranzacțiilor le-au cunoscut casele (o creștere de 34.6% a numărului de case tranzacționate, și de 17.8% a valorii totale tranzacționate pe case), apartamentele au constituit marea majoritate din totalul tranzacțiilor imobiliare (au fost tranzacționate 3749 apartamente, într-o valoare totală de 169,4 milioane euro).[7]

La acea oră în Cluj-Napoca existau 67 de agenții imobiliare.[8] În 2014, din punctul de vedere al cifrei de afaceri, lista acestora a fost condusă de Grup de Lux (afiliat în 2011 rețelei multinaționale RE/MAX, 1.130.000 de lei), Welt Imobiliare (900000 lei) și Nobila Casa  (650000 lei).[9]

pol red stoc loc fond de stat

Fără menționarea formei de proprietate a locuințelor, Broșura imobiliară Cluj-Napoca publicată de Primăria Municipiului în 2015 observă că în timp ce în perioada 1977-1992 s-au construit aproape 42000 locuințe (de la 70865 locuințe în 1977 fondul locativ clujean ajuns la un număr de 112813 locuințe în 1992), în perioada 1992-2011 fondul locativ s-a majorat cu 2,8 milioane de metru pătrat, înregistrând o rată de creștere de 72% (115156 locuințe în 2002, și 130375 locuințe în 2011). În acest raport  nu se menționează că în orașul Cluj procentul locuințelor aflate în proprietate publică este doar în jur de 1.3%, sau că de exemplu în anul 2010 suprafața medie locuibilă/persoană a fost sub 20 de metri pătrați (față de media din UE de 30 mp/persoană), sau că orașul face parte din categoria municipiilor cu cel mai mare grad de îndatorare și că prețurile locuințelor sunt foarte ridicate față de puterea de cumpărare a locuitorilor, chiar dacă proprietarii de (mai multe) locuințe o duc relativ bine tocmai datorită chiriilor mari generate de cererea de locuințe din partea a peste 80000 de studenți atrași de viața universitară a orașului.

Conform Recensământului din 2011, în Cluj-Napoca a existat un total de 130375 locuințe, din care locuințe convenționale 129837, ceea ce înseamnă că în acel an în oraș s-au recenzat doar 538 locuințe neconvenționale.[10] Pe de o parte, probabil că numărul real al celor din urmă este mai mare, pe de altă parte, dacă ar exista doar atâtea locuințe neconvenționale, Primăria ar putea să demareze un program de locuințe sociale dedicate persoanelor care locuiesc în astfel de locuințe și/sau persoanelor fără adăpost pentru a le asigura condițiile elementare unei locuiri și unui trai decent (apă în casă, electricitate, bucătărie și baie în casă). Raportat chiar și la numărul locuințelor convenționale, nu toți locuitorii orașului Cluj se bucură de aceste condiții (conform Recensământului 2011, încă există 1.4% de locuințe convenționale care nu au apă în casă, sau 1% care nu sunt racordate la electricitate și 2.4% care nu au baie în casă).

Informațiile de mai sus reflectă faptul că afacerile imobiliare sunt generatoare de profit și capital, fiind facilitate și de privatizarea masivă a fondului locativ de stat de după 1990, dar și de alte inițiative din partea statului creator de piață (programul de construcție de locuințe ANL, Programul Prima Casă). În paralel, administrația publică centrală și locală, poate și pentru a susține piața imobiliar-bancară ca motor al capitalismului,  investește prea puțin în  dezvoltarea  stocului de locuințe sociale din fondul locativ de stat. În completare, ea neagă impactul acestor tendințe asupra creșterii gradului de sărăcie a populației, precum și asupra polarizării între cei înstăriți cu o calitate a vieții adecvate și între cei care trăiesc în sărăcie extremă deprivați de condițiile elementare ale traiului uman. Mai departe, administrațiile publice preferă să “atragă” fonduri europene sau din alte surse privat-publice cu scopul de a (re)educa categoriile sociale sărăcite și/sau de a externaliza serviciile sociale ce ar trebui oferite prin instituțiile publice abilitate, cultivând așteptarea ca – la finalul acestor proiecte – ele să devină capabile să își achiziționeze locuință de pe piața privată.

Estimările arată că perspectivele de dezvoltare ale orașului ca “oraș competitiv”[11] (a cărei “competitivitate” se definește și prin forța de muncă ieftină care atrage investiții străine) vor implica și dezvoltarea afacerilor imobiliare. În acest context nici administrația publică locală, nici companiile private nu vor fi interesate să subvenționeze locuirea într-un mod care să răspundă nevoilor oamenilor și nu nevoii creșterii profitului dezvoltatorilor imobiliari. Astfel, este prea probabil că decidenții clujului vor tinde să neglijeze în continuare locuirea socială ca formă de locuire care susține forța de muncă a categoriilor sociale marginalizate cu venituri foarte mici, sau doar cu venituri din drepturi de asistență socială, sau doar cu venituri obținute din munca prestată în economia informală care contribuie invizibil la bogăția și bunăstarea multor locuitori ai orașului. Clujul are nevoie de Campania “Căși sociale acum!” pentru a impulsiona producerea unui oraș pentru oameni, nu pentru profit, și un model de dezvoltare care extinde fondul locativ de stat prin mai multe căi și alocă un buget adecvat investițiilor aferente.

Campania “Căși sociale acum!” se alătură mișcărilor care interoghează inegalitățile și nedreptățile sociale, inclusiv cele locative ca fenomen de clasă. Condițiile locative fac parte din ansamblul de condiții materiale care determină oportunitățile individului, dar și conștiința sa. Ideologia dominantă a capitalismului contemporan axată pe ideile primordialității proprietății private, meritocrației și competiției, contribuie la susținerea investiției capitalului în și la crearea profitului din afaceri imobiliare, precum și la transformarea locuinței în marfă, dar și la producerea falsei conștiențe conform căreia cei care nu au resurse să stea în chirie privată sau să dobândească locuință din credit imobiliar sau pe alte baze, nu aparțin orașului. Pe de altă parte, această ideologie dominantă justifică inegalitățile între clasele sociale care au proprietăți imobiliare generatoare de mari profituri, între clasa de mijloc și clasa muncitoare care investește o mare parte din veniturile sale pentru a avea o locuință în chirie privată sau achiziționată prin credit bancar, și între clasa muncitoare precarizată care este împinsă în sărăcia extremă (a locuirii) ce pune în pericol nu doar demnitatea sa umană, ci și existența ei fizică.

 

[1] Vânzările s-au făcut pe baza Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie; Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice de stat sau bugetare de stat, republicată; Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaţiei unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului; Legea nr. 114/1996 a locuinţei, republicată.

[2] Conform legislației actuale, locuințele construite prin ANL “se pot vinde titularilor contractelor de închiriere, numai la solicitarea acestora, după expirarea a minimum un an de închiriere neîntreruptă către acelaşi titular şi/sau către persoana în beneficiul căreia s-a continuat închirierea în condiţiile legii, fără ca vânzarea să fie condiţionată de vârsta solicitantului. … Vânzarea locuinţelor prevăzute la alin. (1) se face conform prevederilor Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spatii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat…”

[3] Retrocedări făcute pe baza Legilor 112/1995 și 10/2001, a HG 498/2003, a Legii 1/2009 și alte norme legislative.

[4] Bogdan-Nicolae Păcurar: Funcțiile “terțiare” ale Municipiului Cluj-Napoca, Presa Universitară Clujeană, 2011.

[5] Conform datelor Recensământului din 2011 cu privire la forma de proprietate a locuințelor în Cluj-Napoca au fost luate în evidență 129837 de locuințe convenționale și 538 de  locuințe neconvenționale (http://www.cluj.insse.ro/cmscluj/rw/resource/comunicat%20cluj%20-%20date%20provizorii%20rpl%202011.htm;jsessionid=d2a21e506064fe8335944b17094110472f16d38ae9727cbdd6903a94ce9f9710.e34Ma3mNaNaTb40Taxf0?view=true) și s-au recenzat 119378 de gospodării (http://www.recensamantromania.ro/wp-content/uploads/2012/08/TS2.pdf ), observându-se că 127345 de locuințe (98.1%) se află în proprietate privată (http://www.recensamantromania.ro/wp-content/uploads/2012/08/TS10.pdf).

[6] http://actualdecluj.ro/cum-incepe-anul-piata-imobiliara-de-cluj/

[7] http://www.primariaclujnapoca.ro/userfiles/files/Brosura_Imobiliara_Cluj-Napoca_%202014(1).pdf

[8] http://www.imobiliare.ro/agentii/cluj

[9] http://www.ziardecluj.ro/agentiile-imobiliare-din-cluj-si-au-crescut-cifra-de-afaceri-2014-grup-de-lux-cifra-de-afaceri-de-peste-un-milion-de-lei

[10] Conform definiției utilizate de Recensământ, “locuinţa convenţională este o unitate distinctă din punct de vedere funcţional, alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, prevăzută, în general, cu dependinţe (bucătărie, baie etc.) şi/sau cu alte spaţii de deservire (cămări, debarale etc.), independentă de alte locuinţe sau spaţii, având intrare separată, indiferent dacă este ocupată de una sau mai multe gospodării sau neocupată.” Iar în ceea ce privește “locuinţa neconvenţională” (numită și “altă unitate de locuit”), ea  este definită ca acea unitate locativă care nu se încadrează în definiţia locuinţei convenţionale (fie pentru că este mobilă, provizorie sau improvizată, fie pentru că nu este concepută ca locuinţă), dar care este locuită permanent de gospodarii ce nu dețin o altă locuință permanentă, fiind astfel utilizată ca reşedinţă obişnuită de una sau mai multe persoane la momentul recensământului. Se consideră “altă unitate de locuit” toate spaţiile locuite din necesitate, situate în construcţii provizorii (barăci, colibe etc.), în construcţii gospodăreşti şi dependinţe izolate de clădire (bucătării, magazii, garaje etc.), în dependinţe şi spaţii cu altă destinaţie din clădire (uscătorii, spălătorii, pivniţe, poduri etc.) sau în unele unităţi mobile (vagoane, remorci, şlepuri etc.), locuite permanent.

[11] Nu poate fi surprinzător, din moment ce asta reprezintă tendința pardigmei de dezvoltare asumate de România și guvernul său consultat de Banca Mondială, că și orașul Cluj-Napoca, în Strategia sa de dezvoltare 2014-2020 și-a asumat modelul orașului competitiv atâr în relație cu comunele din zonă și regiune, cât și în relație cu celelalte orașe mari ale țării. (Competitive Cities. Reshaping the Economic Geographies of Romania, World Bank, December 2013, http://www.sdtr.ro/upload/banca-mondiala/docs/Brochure%20-%20Competitive%20Cities.pdf).